آثار الرهن فيما بين المتعاقدين

بسم الله الرحمن الرحيم

مجمع فقهاء الشريعة بأمريكا

(AMJA)

آثار الرهن فيما بين المتعاقدين

الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على أشرف المرسلين، نبينا محمد، وعلى آله وأصحابه ومن اهتدى بهديهم إلى يوم الدين.

أبدأ بشكر الإخوة الذين أتاحوا لي شرف المشاركة في هذه الحلقة لمناقشة مشروع نظام الرهن العقاري المسجل، والشكر موصول للأخوين الكريمين اللذين سبقاني بالحديث عن أهمية الرهن العقاري، وعن إنشاء الرهن العقاري.

والمحور المخصص لي وللزميل الفاضل الدكتور رضا وهدان يتعلق بآثار الرهن العقاري كما ورد في المشروع.

وكعادة الإيثار التي يتحلى بها الدكتور رضا، فقد آثر أن يقدمني للحديث عن آثار الرهن العقاري فيما بين عاقدين، على أن يتولى بيان آثار الرهن العقاري بالنسبة إلى الغير.

وقد وردت آثار الرهن في الفصل الثاني من المشروع، حيث خُصِّص للراهن: المواد من الحادية عشرة حتى السابعة عشرة، وللمرتهن: المواد من الثامنة عشرة حتى الحاديةِ والعشرين.

وقد أثار انتباهي في عناوين الفصل: أن المشروع أغفل الأوصاف التي وردت في القوانين المدنية للدول العربية؛ فقد جاء في القانون المدني المصري، والسوري، والعراقي، والكويتي، والأردني، والإماراتي، وفي مشروع قانون المعاملات المالية العربي الموحد، تحت عنوان: آثار الرهن - ما يلي:

الفرع الأول: أثر الرهن فيما بين المتعاقدين.

أولاً: بالنسبة إلى المدين الراهن.

وثانيًا: بالنسبة إلى الدائن المرتهن.

ثم: الفرع الثاني: أثر الرهن بالنسبة إلى الغير.

ومبعث التساؤل: أن مشروع نظام الرهن العقاري المسجل نص في المادة الأولى منه على أن: "الرهن العقاري يكسب به الدائن حقًّا عينيًّا على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله... إلخ"، في حين أن كل القوانين العربية تنصُّ على أن الرهن التأميني (أو الرهن الرسمي) عقد به يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقًّا عينيًّا، فهل تجنَّب واضع المشروع لفظ "العقد" لغرض معين؟ وبناء عليه لم ينص على ما أجمعت عليه القوانين العربية من تقسيم لآثار الرهن: أولاً: فيما بين عاقديه، وثانيًا: بالنسبة إلى الغير؟

صحيح أن الحق هو الغاية من الرهن، والعقدَ وسيلة للوصول إليه، غير أنه يصح كذلك أن الرهن يطلق عادة على العقد، ويطلق أيضًا على الحق العيني الذي ينشئه هذا العقد؛ من أجل ذلك وجب التنبيه لتوضيح هذا الأمر.

المادة 11 - إذا لم يكن العقار مسجلاً وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

تؤكد هذه المادة على ضرورة التقيد بأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، وذلك بحثِّ المالك على الإسراع بقيد وحدته العقارية في الصحيفة الخاصة بها في السجل، حتى يمكنه إجراء التصرفات المنصوص عليها في المادة (36) من نظام التسجيل العيني للعقار، وإذا لم يكن العقار مسجلاً - هكذا - فلا يجوز أن يجري الراهن أي تصرف في العقار المرهون، ما لم يتفق مع الدائن المرتهن على القيام بهذا التصرف.

ويفهم من هذه المادة: أن العقار المسجل وفقًا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، يجوز لراهنه أن يتصرف فيه بالبيع أو الهبة؛ لأنه لا يفقد بالرهن ملكية العقار، ولا حيازته، على أن يبقى تصرفه موقوفًا على قبول الدائن المرتهن، وهذا ما يتميز به الفقه الإسلامي عن القانون الوضعي، الذي لا يشترط هذا القبول، إلا أن الملكيَّة تنتقل مثقلة بالرهن، وللراهن أيضًا أن يرتب حقًّا عينيًّا على العقار، كحق انتفاع، على ألا يؤثر هذا في حقوق الدائن المرتهن.

وما دام الراهن لم يفقد - بسبب الرهن - ملكية العقار المرهون، فإن له حق إدارته بما لا يخل بحق المرتهن؛ فله استعمال العقار بنفسه واستغلاله بواسطة غيره، وله أن يحصل على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرًا عند عدم الوفاء (م 12).

ويضمن الراهن سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدَّين، فلا يجوز له أن يقوم بأي عمل من شأنه ضياع ضمان الدائن المرتهن، أو إنقاصه بتخريب أو تعييب أو تعريضه للهلاك، وللدائن في مثل هذه لحالات أن يعترض على تصرفات الراهن، وأن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظاميَّة ما يضمن سلامة حقه، كأن يطلب من المحكمة منع الراهن من هذه التصرفات، أو تعيين حارس على العقار، على أن يرجع بما أنفقه في سبيل ذلك على المدين الراهن (م 13)، وفقًا لأحكام القضاء المستعجل (م 16).

عالجت المادة (14) من المشروع الحالات التي تؤدي إلى نقص قيمة المرهون أو ما يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، وذلك على النحو التالي:

1- إذا هلكت العين المرهونة أو أصابها عيب بتعدي الراهن أو تفريطه، كان للمرتهن أن يطلب وفاء دَينه فورًا، أو تقديم ضمان كافٍ للوفاء بالدين. ويلاحظ في هذه الحالة أن المشروع جعل الخيار للدائن.

2- أما إذا هلك العقار أو تعيب بسببٍ لا يدَ للراهن فيه، فيكون الخيار للمدين: إما أن يقدم ضمانًا كافيًا للدين، وإما أن يفِيَ بدينِه قبل حلول أجله.

3- إذا حل محل العقار الفائت رهن بقيمته، لزم المرتهنَ قبولُه، إلا إذا كانت له مصلحة في عين العقار الفائت، فيلزم التعجيل بوفاء الدين.

المادة 15 - تناولت الحالة التي يكون فيها الراهن كفيلاً عينيًّا، ويكون المرهون مملوكًا لغير المدين، فقررت ثلاثة أحكام:

1- ليس للكفيل أن يدفع بضرورة الرجوع على المدين أولاً - وهو المسمى الدفع بتجريد المدين -؛ لأن العبرة بالعين محل الضمان ومحل الوفاء أيضًا.

2- إذا بيع العقار المرهون، فلمالكه الرجوع على المدين بقيمته.

3- لا يجوز التنفيذ على ما سوى العقار المرهون من أموال مالك الرهن غير المدين؛ لأن مسؤولية الكفيل محدودة بما قدمه من أموال.

(أثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن)

خصص المشروع لأثر الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن الموادَّ من الثامنة عشرة إلى الحادية والعشرين.

فأجازت المادة (18) للدائن المرتهن أن ينقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ولقد قيدت هذه المادة صحة هذا النقل بمراعاة أحكام التصرف في الديون، ومن هذه الأحكام التي نصت عليها القوانين المدنية العربية: أنه يشترط رضا المحيل والمحال عليه والمحال له؛ وفي ذلك تنص المادة (363) من القانون المدني العراقي على أنه: "لا تكون الحِوالة نافذة في حق المُحال عليه أو في حق الغير إلا إذا قَبِلها المـُحال عليها أو أعلنت له"؛ ذلك أن الناس يتفاوتون في تقاضي ديونهم رفقًا وعنفًا، ويسرًا وعسرًا، فلا يُلزم من ذلك بما لا يلتزمه.

أما المادة (19) فتبدأ بالقول: "إذا حلَّ الدَّين وجب أداؤُه، فإنْ أدَّاه المدين أخذ رهنه"، وإني أقترح حذف هذه العبارة؛ لأن وجوب أداء الدين عند حلول أجله أمرٌ مسلَّم به، ولا داعيَ للنص عليه؛ ولأن أخذ المدين رهنه إن أدَّى الدين يقبل في حالة ما يكون الرهن منقولاً سلمه الراهن للمرتهن، والمشروع مخصص للرهن العقاري المسجل، وهو بيد مالكه المدين الراهن، يديره وينفق عليه ويحصل على غلته، ويضمن للدائن المرتهن سلامته.

وفي المادة نفسها: أن المدين إذا لم يؤدِّ الدين عند حلول أجله، فإن العقار المرهون يباع بناءً على طلب المرتهن - وفقًا للإجراءات المقررة - ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه، وإذا لم يفِ ثمنُ العقار بحقه، فله أن يستوفي ما بقي من الدين كدائن عاديٍّ من سائر أموال المدين، أسوة بغيره من الدائنين.

والمادة العشرون تقرر حماية المدين الراهن من استغلال الدائن المرتهن له وفرضه شروطًا تُجحِفُ به، فأشارت إلى شرطين قد يقبل بهما المدين لحاجته إلى الدين، واعتبرتهما شرطين فاسدين، والرهن صحيح:

الشرط الأول: أن تكون منافع المرهون للمرتهن.

والشرط الآخر: أن يتملك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.

ومصدر هذه المادة: ما روي أن النبي صلى الله عليه وسلم قال: ((لا يَغْلَقُ الرهن، هو لصاحبه الذي رهنه، له غُنمُه، وعليه غُرْمُه))، ومعنى "لا يغلق الرهن" أي: لا يُملَك بالدَّين، وفسَّره بما قاله عقب ذلك "هو لصاحبه الذي رهنه"، وعلى ذلك: يعتبر هذا الشرط باطلاً، سواء شرط في عقد الرهن، أو جاء الشرط في اتفاق لاحقٍ على عقد الرهن.

وقد تضمنت المادة الحادية والعشرون حكمين منفصلين لا رابط بينهما:

أولهما- في الفقرة (أ) التي تبين أثر الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن، وذلك بقولها: "إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن، ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات"؛ ذلك أن المدة التي تقل عن خمس سنوات تدخل ضمن أعمال الإدارة الحسنة التي أجازها المشروع للمدين الراهن، وغنيٌّ عن البيان أن إجارة العقار المرهون يجب أن تكون بأجرِ المِثل أو أكثر.

والحكم الآخر الذي تضمنته الفقرة (ب) من المادة الحادية والعشرين يقضي بأنه: "إذا كان العقار المرهون غير مسجل وفقًا لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي أو تَبَعيٍّ على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثِّرة على حق المرتهن، فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيِّئَ النية فتُحركُ ضده الدعوى الجزائية وفقًا لنظام مكافحة التزوير".

ونحن نرى ضرورة إلغاء هذه الفقرة؛ لأنها تضمنت حكمًا سبق إيراده في المادة (41) من المشروع، ولأنها تخلط بين التعويض المدني وبين الجزاء الجنائي، وتوضيح ذلك كما يلي:

أولاً- تُلزِم المادة (14) الراهن بضمان المرهون وسلامته من أي مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، كهلاك أو عيب أو استحقاق.

ثانيًا- إذا تعدى الراهن في إنقاص الضمان المقرر لمصلحة المرتهن، فإن المادة (14) تحدد جزاء هذا التعدي، بأن تُخيِّر الدائن المرتهن بين أمرين: إما أن يلزم الراهن بسداد دينه حالاً، وإما أن يطالبه بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله، ولا محل للتعويض في هذه الحالة.

ثالثًا- تحريك الدعوى الجزائية ضد الراهن سيئ النية - وفقًا لنظام مكافحة التزوير - فيه خلط بين المسؤولية المدنية العقدية، وبين المسؤولية الجنائية، وهو يتعارض مع الجزاءات التي نص عليها نظام التسجيل العيني للعقار؛ فقد جاء في اللائحة التنفيذية لهذا النظام تعليقًا على المادة الثالثة منه: "3/4 يتم تقديم ونظر الطعن بالتزوير على بيانات السجل العقاري وفقًا لنظام المرافعات الشرعية"، كما نصت المواد (من 73 .. 75) منه على الجزاءات التي يمكن توقيعها على من يقدم - بسوء نية - بيانات غير صحيحة، ومنها: "الإخبار أو الشهادة بحق عيني لا وجود له، أو الامتناع عن الإخبار بوجود حق عيني يعلمه"، وكل هذه الجزاءات تدور حول الغرامة المالية.

وهكذا يتضح أن الفقرة (ب) من المادة (21) لا مسوِّغ لوجودها في مشروع نظام الرهن العقاري المسجل.

والله من وراء القصد