الإيجار: أهميته، مشروعيته، خصائص عقده

تعريف الإيجار

(أهمية الإيجار، أساس مشروعية الإيجار،

خصائص عقد الإيجار، تمييز الإيجار عن غيره من العقود)

1- تعريف الإيجار[1]: أوردت المادة (742) من قانون المعاملات المدنية التعريف الآتي لعقد الإيجار: "الإيجار: تمليك المؤجِّر للمستأجر منفعةً مقصودة من الشيء المؤجَّر، لمدة معينة، لقاء أجر معلوم"[2]، ويقابل هذا النص: المادة (658) من القانون المدني الأردني، والمادة (558) من القانون المدني المصري، والمادة (526) من القانون المدني السوري، والمادة (722) من القانون المدني العراقي، والمادة (561) من القانون المدني الكويتي[3].

ويتضح من هذا التعريف أن المشرع قد تأثر بالفقه الإسلامي في تعريفه للإجارة، ولكنه اتبع نهجًا معاصرًا في هذا التعريف:

2- أ - فقد تبنى المشرع ما استقر عليه جمهور الفقهاء من أن الإجارة "تمليك منفعة"[4]، رغم ما أورد على ذلك من ملاحظات:

• فقد أبدى البعض عدم موافقته "على تعريف عقد الإيجار بلفظ (تمليك)؛ لأن الملكية حق دائم، أما عقد الإيجار فهو مرتبط بمدة معلومة، ينتهي بعدها عقد الإيجار، وتعود منفعة العين مرة أخرى للمؤجر"[5].

وهذا النقد قد يجد ما يبرره في الفقه الغربي المستند إلى القانون الروماني، ولكنه لا يثبت إزاء الفقه الإسلامي، الذي يوزع المال بين أنواع ثلاثة: المال الحقيقي - العين - وهو المال المعين المحسوس، الذي يشغل حيزًا من الفراغ، والمال الحكمي - الدَّين - وهو ما تعلق بذمة شخص لوجود سبب شرعي، وسُمي الدين بالمال الحكمي؛ لأنه وصف في الذمة، والمال المجازي - المنفعة - وهو ما لا يقبل وصف المال إلا على ضربٍ من التوسع والمجاز؛ فالمنفعة لا وجود لها وقت العقد عليها، وإنما يقدر وجودها لأجل تصحيح العقد عليها[6].

ومع ذلك فقد تجنب كثيرٌ من الفقهاء - عند تعريف الإجارة - استعمال لفظ: (تمليك)، فقالوا: الإجارة عقد على المنافع بعِوَض[7].

• وقد لاحظ البعض الآخر أن تعريف الإيجار بأنه عقد تمليك للمنفعة، يفهم منه أن التزام المؤجر إنما هو التزام سلبي، كالتزام البائع بالنسبة للمشتري؛ فالمؤجر لا يلتزم بجعل المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة، بل هو ملزم بتمليك المنفعة للمستأجر، وتركه ينتفع بقدر ما يستطيع[8].

ولكي يتحاشى المشرع مثل هذا النقد، فإنه حدد التزامات المؤجر في المواد (763 - 775) بما يجعل التزامه إيجابيًّا، سواء فيما يتصل بتسليم الشيء المؤجر، أو ما يتعلق بصيانته وضمانه.

3- ب - وقد اتبع المشرع - باختيار هذا التعريف - نهجًا معاصرًا حين قصر الإيجار على "إجارة الأشياء"، وجمعها مع الإعارة في الباب الثاني المخصص لعقود المنفعة، أما إجارة الأشخاص "الأجير الخاص والأجير المشترك"، فقد عقد لها الباب الثالث المخصص لعقود العمل، وهي: المقاولة، وعقد العمل، والوكالة، والإيداع، والحراسة، ويكون بذلك قد انضم إلى أرقى التشريعات، باختياره مصطلحات أكثر انطباقًا على الحياة الاجتماعية والاقتصادية المعاصرة، وحافظ على كرامة الفرد، فلم يجعله أو يجعل من عمله سلعة تخضع لقانون العرض والطلب[9].

4- أهمية الإيجار: يعتبر عقد الإيجار من أكثر العقود أهمية في النواحي الاجتماعية والاقتصادية والقانونية.

5- أ - فهو من الناحية الاجتماعية: يربط بين طائفتين، لكل منهما وزن ثقيل في المجتمع؛ هما طائفة الملاَّك المؤجرين، وطائفة غير الملاَّك المستأجرين، وقد سجل بعض الفقهاء هذه الرابطة حين قال: "ولا يخفى ما بالناس من الحاجة إلى ذلك - الإجارة - فإنه ليس لكل أحد دار يملِكها، ولا يقدر كل مسافر على بعير أو دابة يملِكها، ولا يلزم أصحابَ الأملاك إسكانُهم وحملُهم تطوعًا.. فلا بد من الإجارة"[10]، فإذا لاحظنا أن عدد المستأجرين يربو كثيرًا على عدد المؤجرين، لأدركنا الأهمية القصوى لعقد الإيجار في إقامة التوازن بين مصلحة المؤجر ومصلحة المستأجر على أسس راسخة من قواعد العدالة الاجتماعية.

6- ب - وهو من الناحية الاقتصادية: يؤدي إلى إشباع الحاجات المتعددة؛ فهو بالنسبة للمستأجر يجعل منفعة الأعيان في متناول يده إذا كان في حاجة إليها ولا يمكنه شراؤها، أو لا يرغب في ذلك؛ لاستثمار رأس ماله في طرق أخرى تعود عليه بفائدة أكبر، وهو بالنسبة للمؤجر يعتبر من المجالات الاستثمارية للأعيان المملوكة له، مع احتفاظه بملكية هذه الأعيان، وقد زادت أهمية الإيجار في الآونة الأخيرة باعتباره وسيلة لتداول الثروات واستثمارها في عالم المال والاقتصاد؛ إذ أقبل المستثمرون على شراء المعدات الصناعية والأجهزة المتنوعة، وتأجيرها للغير لقاء أجر مناسب، مما جعلها من أحدث الوسائل الاستثمارية وأكثرها ربحًا؛ فأصبح من المألوف اليوم أن يستأجر المصنع أدوات الإنتاج، وأن يستأجر المقاول آلات الحفر والرفع والقياس، وأن تستأجر المستشفيات ما تحتاجه من أجهزة طبية، وأن تستأجر مشاريع الإنتاج الزراعي والحيواني ما يلزمها من معدات لإصلاح الأراضي وزرعِها وريِّها وحصادها، وتصنيع منتجات الألبان وحفظ اللحوم.

كذلك أصبح من الشائع بين الأفراد والمؤسسات استئجار السيارات، والأجهزة المنزلية، وأدوات التصوير، والملابس الخاصة بالمناسبات؛ مما يدل على أن عقد الإيجار أصبح عصب الحياة الاقتصادية[11].

7- جـ - أما من الناحية القانونية: فقد واجه المشرع الحديث جمًّا غفيرًا من المنازعات بين المؤجرين والمستأجرين، يمكن أن تؤدي إلى الإخلال بالأمن واستقرار التعامل، وهاله ذلك العدد الضخم من الدعاوى الإيجارية التي تُرفَع أمام المحاكم، فكان تدخُّله على قدر كبير من الشعور بالمسؤولية ومواجهة هذا الواقع، بتخصيص دوائر في المحاكم لنظر المنازعات الإيجارية، وتنظيم أحكام الإيجار تنظيمًا دقيقًا شاملًا، مراعيًا مصلحة المستأجر دون التضحية بمصلحة المؤجر، بل إن كثيرًا من الدول الحديثة نصت في دساتيرها على أن "ينظم القانون على أسس اقتصادية، مع مراعاة قواعد العدالة الاجتماعية، العلاقة بين العمال وأصحاب العمل، وعلاقة ملاَّك العقارات بمستأجريها"[12].

8- أساس مشروعية الإيجار: ثبتت مشروعية الإجارة بالكتاب والسنة والإجماع والمعقول.

9- القرآن الكريم: يسوق الفقهاء في استدلالهم بالكتاب على مشروعية الإجارة عدة آيات، منها:

أ - قوله تعالى: ﴿ قَالَتْ إِحْدَاهُمَا يَا أَبَتِ اسْتَأْجِرْهُ إِنَّ خَيْرَ مَنِ اسْتَأْجَرْتَ الْقَوِيُّ الْأَمِينُ * قَالَ إِنِّي أُرِيدُ أَنْ أُنْكِحَكَ إِحْدَى ابْنَتَيَّ هَاتَيْنِ عَلَى أَنْ تَأْجُرَنِي ثَمَانِيَ حِجَجٍ فَإِنْ أَتْمَمْتَ عَشْرًا فَمِنْ عِنْدِكَ ﴾ [القصص: 26، 27].

دلت الآية الأولى على أن الإجارة بينهم وعندهم مشروعة معلومة، وكذلك كانت في كل ملة، وهي من ضرورة الخليقة ومصلحة الخلطة بين الناس[13]، ودلت الآية الأخرى على شرعية قيام عقد الإجارة بين موسى عليه السلام وصالح مدين، ولم يرد ناسخ، فيلزمنا هذا الحكم "على أنه شريعتنا، لا على أنه شريعة من قبلنا، كما يعرف في أصول الفقه"[14].

ب - قوله تعالى: ﴿ فَإِنْ أَرْضَعْنَ لَكُمْ فَآتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ وَأْتَمِرُوا بَيْنَكُمْ بِمَعْرُوفٍ ﴾ [الطلاق: 6].

قال ابن العربي: "فالمعروف أن ترضع ما دامت زوجة، إلا أن تكون شريفة، وألا ترضع بعد الزوجية إلا بأجر"[15]، "وجه الدلالة: أن الإرضاع بلا عقد تبرع لا يوجب أجرة، وإنما يوجبها ظاهر العقد، فتعين"[16].

وهذه الآيات نص في مشروعية الإجارة على العمل، وجمهور الفقهاء لا يفرق بينها وبين إجارة الأشياء[17].

10- السنة النبوية: وردت في مشروعية الإجارة أحاديثُ وأخبار كثيرة، بعضها يتعلق بإجارة الأشياء، وبعضها الآخر يتعلق بالإجارة على العمل، فمن ذلك:

أ - روى مسلم عن ثابت بن الضحاك: أن رسول الله صلى الله عليه وسلم نهى عن المزارعة، وأمر بالمؤاجرة، وقال: لا بأس بها[18].

ب - وروى مسلم أيضًا عن حنظلة بن قيس قال: سألت رافع بن خَديج عن كِراء الأرض بالذهب والفضة، فقال: لا بأس به[19].

جـ- وروى البخاري ومسلم: أن جابر بن عبدالله "باع من النبي صلى الله عليه وسلم بعيرًا، وشرط ظهره إلى المدينة"، وما جاز استيفاؤه بالشرط جاز استيفاؤه بالأجر[20].

د - وروى مالك في الموطأ أنه بلغه أن عبدالرحمن بن عوف تكارى أرضًا، فلم تزل في يديه بكِراءٍ حتى مات[21].

هـ - وروى مالك أيضًا عن هشام بن عروة عن أبيه: أنه كان يكري أرضه بالذهب والورِق[22].

و - وفي البخاري ومسلم، عن نافع: أن ابن عمر كان يكري مزارعه على عهد النبي صلى الله عليه وسلم وأبي بكر وعمر وعثمان وصدرًا من إمارة معاوية[23].

ز - وروى ابن ماجه، عن ابن عمر، قال: قال رسول الله صلى الله عليه وسلم: ((أعطوا الأجير أجره قبل أن يجفَّ عرَقُه))[24].

ح - وروى عبدالرزاق، عن أبي سعيد: أن النبي صلى الله عليه وسلم قال: ((من استأجر أجيرًا، فليسمِّ له أجرتَه))[25].

11- الإجماع: جاء في المغني[26]: "أجمع أهل العلم في كل عصر وكل مصرٍ على جواز الإجارة، إلا ما يحكى عن عبدالرحمن بن الأصم أنه قال: لا يجوز ذلك؛ لأنه غرر، يعني أنه يعقد على منافَع لم تخلق، وهذا غلطٌ لا يمنع انعقاد الإجماع الذي سبق في الأعصار، وسار في الأمصار"، وقد عرض ابن رشد هذه القضية بقوله[27]:

"إن الإجارة جائزة عند جميع فقهاء الأمصار والصدر الأول، وحكى عن الأصم وابن عُلية منعها.. وشبهةُ مَن منع ذلك: أن المعاوضات إنما يستحق فيها تسليم الثمن بتسليم العين كالحال في الأعيان المحسوسة، والمنافع في الإجارات في وقت العقد معدومة، فكان ذلك غررًا ومِن بيع ما لم يخلق، ونحن نقول: إنها وإن كانت معدومة في حال العقد، فهي مستوفاةٌ في الغالب، والشرع إنما لحظ من هذه المنافع ما يُستوفَى في الغالب، أو يكون استيفاؤه وعدم استيفائه على السواء".

12- المعقول: يسوق الفقهاء في استدلالهم على جواز الإجارة بالمعقول ما سبق أن أوردناه حين تكلمنا عن أهمية الإيجار من الناحية الاجتماعية والناحية الاقتصادية؛ فحاجة بعض الناس إلى استثمار ماله عن طريق تأجير الأعيان التي يملِكها بغية الحصول على الأجر، مع احتفاظه بملكية هذه الأعيان، وحاجة بعضهم الآخر إلى الحصول على مسكن يؤويه، أو سيارة تقله، أو آلة يستعين بها على أداء عمله، مع عدم قدرته على شرائها، أو حاجته إلى ثمنها لغرض آخر؛ كل ذلك يسوِّغ الالتجاء إلى عقد الإجارة، حتى لا يقع الناس في الحرج والمشقة، مع قوله تعالى: ﴿ مَا يُرِيدُ اللَّهُ لِيَجْعَلَ عَلَيْكُمْ مِنْ حَرَجٍ ﴾ [المائدة: 6]، وقوله: ﴿ يُرِيدُ اللَّهُ بِكُمُ الْيُسْرَ وَلَا يُرِيدُ بِكُمُ الْعُسْرَ ﴾ [البقرة: 185]، وقوله: ﴿ يُرِيدُ اللَّهُ أَنْ يُخَفِّفَ عَنْكُمْ وَخُلِقَ الْإِنْسَانُ ضَعِيفًا ﴾ [النساء: 28].

وفي هذا يقول الشاطبي: "إننا وجدنا بالاستقراء الشارع قاصدًا لمصالح العباد، والأحكام العادية - أحكام المعاملات - تدور معه حيثما دار، فترى الشيء الواحد يُمنَع في حال لا تكون فيه مصلحة، فإذا كان فيه مصلحة جاز"[28].

13- هل ثبتت شرعية الإجارة على خلاف القياس؟: يشيع في كلام كثير من الفقهاء من مختلف المذاهب: أن الإجارة ثبتت بالنص وبالإجماع "على خلاف القياس"[29]؛ لأنه بيع المنافع، والمنافع معدومة حين العقد؛ فالإجارة بيع المعدوم، وبيع المعدوم لا يجوز.

وانتقد بعض الفقهاء هذه الدعوى بحجة أن القياس الصحيح لا تأتي الشريعة بخلافه قط، وحيث جاءت الشريعة باختصاص بعض الأنواع بحُكم يفارق به نظائره، فلا بد أن يختص ذلك النوع بوصف يوجب اختصاصه بالحكم، ويمنع مساواته لغيره[30].

وتحقيق ذلك: أن قولهم في الإجارة: إنها بيع، إن أرادوا "البيع الخاص" الذي يعقد على الأعيان، يكون قولهم باطلًا، وقياسهم فاسدًا؛ فإن ذلك إنما ينعقد على أعيان معينة أو مضمونة في الذمة، وإن أرادوا "البيع العام" الذي هو معاوضة إما على عين، وإما على منفعة، يكون قولهم: "إن بيع المعدوم لا يجوز"، إنما يسلم - إن سلم - في الأعيان لا في المنافع، ويكون القياس مع الفارق؛ فإن الشارع جوز المعاوضة العامة على المعدوم، حين نهى عن بيع الثمر حتى يبدو صلاحه، وعن بيع الحَبِّ حتى يشتد؛ فقد فرق بين ظهور الصلاح وعدم ظهوره؛ فأحَلَّ أحدهما، وحرم الآخر، ومعلوم أنه قبل ظهور الصلاح لو اشتراه بشرط القطع - كما يشتري الحصرم ليقطع حصرمًا - جاز بالاتفاق؛ فالنهي عنه إذا بيع بشرط التبقية[31].

14- خصائص عقد الإيجار: عقد الإيجار من العقود المسماة، وهو عقد رضائي ملزم للجانبين، وهو من عقود المعاوضة، التي ترِد على المنفعة فتنشئ التزامات شخصية إيجابية، وهو من عقود الإدارة، التي ترد على أشياء غير قابلة للاستهلاك، وعقد الإيجار من عقود المدة التي تنشئ التزامات مستمرة.

15- أ - عقد الإيجار من العقود المسماة[32]: لأنه شاع في المعاملات بين الناس من قديم الزمان؛ فنظم الشارع الحديث أحكامه تيسيرًا على المتعاملين به، ويترتب على ذلك أن القاضي ينبغي أن يتعرف على طبيعة العقد الذي يثور النزاع بشأنه - والذي أطلق عليه أطراف العلاقة: عقد إيجار - وذلك بالرجوع إلى النصوص الخاصة بعقد الإيجار في قانون المعاملات المدنية، وبعد ذلك يتعين عليه تطبيق أحكام الإيجار قبل الرجوع إلى أحكام النظرية العامة للعقد[33].

16- ب - عقد الإيجار من العقود الرضائية[34]: يعتبر عقد الإيجار من أقدم العقود الرضائية في التنظيمات القانونية، فيكفي لانعقاده مجرد تطابق إرادتي المؤجر والمستأجر - أو من ينوب عنهما - دون حاجة إلى إفراغه في شكل معين، ومعلوم أن العقد يظل رضائيًّا حتى لو استلزم القانون شكلًا لإثباته - كالكتابة - لأن هذا الشكل لا يتعلق بانعقاد الإيجار، وإنما هو مجرد وسيلة لإثباته، أما إذا اتفق الطرَفان على أن الإيجار لا ينعقد إلا إذا تم في الشكل الرسمي أو في محرر مكتوب، فينبغي أن نعتقد بهذه الإرادة؛ تطبيقًا للمادة 141/ 1 من قانون المعاملات المدنية، التي تنص على أنه: "لا ينعقد العقد إلا باتفاق الطرفين على العناصر الأساسية للالتزام، وعلى باقي الشروط المشروعة الأخرى التي يعتبرها الطرفان أساسية"[35].

17- جـ - عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين[36]: فبمجرد انعقاده ينشئ على المؤجِّر التزامات بتسليم العين المؤجرة، وصيانتها، وضمانها (م 763 - 775 معاملات مدنية)، كما ينشئ على المستأجر التزامات مقابلة بدفع الأجرة، ورعاية العين المؤجرة، وردها عند انتهاء الإيجار (م 776 - 785 معاملات مدنية)؛ ولهذا تسري عليه أحكام الدفع بعدم التنفيذ والنسخ إذا توافرت شروط كل منهما.

18- د - عقد الإيجار من عقود المعاوضة[37]: فبمقتضاه يعطي المؤجر للمستأجر منفعة العين المؤجرة، ويعطي المستأجر للمؤجر أجرًا مقابل حصوله على هذه المنفعة، وهكذا يعطي كل من المتعاقدين للآخر مقابل ما يأخذه منه، ولا تقوم الإجارة إلا إذا أبرمت على سبيل التعاوض.

19- هـ - عقد الإيجار ينشئ التزامات شخصية: على الرغم من أن المادة (742) من قانون المعاملات تعرف الإيجار بأنه "تمليك"، فإن عقد الإيجار ينشئ التزامات شخصية، آية ذلك أن المشرع أورد عقد الإيجار في الباب الثاني المخصص لعقود المنفعة، بالمقابلة للباب الأول الذي خصصه لعقود التمليك، وفي تنظيمه للحقوق المتفرعة عن الملكية عرف حق الانتفاع في المادة (1333) بقوله: "الانتفاع حق عيني للمنتفع، باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها"، ثم إن عقد الإيجار ينشئ التزامات شخصية على عاتق كل من المؤجر والمستأجر؛ فالمؤجر يلتزم بتسليم العين وصيانتها وضمانها، والمستأجر يلتزم بدفع الأجرة، ورعاية العين المؤجرة، وردها عند انتهاء الإيجار.

ومع ذلك، فإن حق المستأجر يتميز عن غيره من الحقوق الشخصية بأنه يتصل اتصالًا وثيقًا بالعين المؤجرة، لدرجة أنه: "إذا بيع الشيء المؤجر بدون إذن المستأجر، كان البيع نافذًا بين البائع والمشتري، ولا يؤثر ذلك على حق المستأجر"؛ كما جاء في المادة (795/ 1) معاملات.

ومعنى ذلك: أن العين المؤجرة حين تنتقل من ملك المؤجر إلى ملك غيره، فإنها تنتقل مثقلة بحق المستأجر، الذي يخلُص له حقه دون سائر الغرماء، وفي مواجهة مستأجر مزاحم، فهو حق تسمح طبيعته أن تحميه دعاوى الحيازة، "ومن هذا نرى أن هذا الحق الشخصي يشترك مع الحق العيني في بعض خصائصه من حيث سريانه في حق الغير، ولا يرجع ذلك إلى أنه حق عيني، بل يرجع إلى طبائع الأشياء ذاتها"[38].

20- و - عقد الإيجار ينشئ التزامات إيجابية: سبق أن أوردنا اعتراض جانب من الفقه على تعريف الإيجار بأنه تمليك منفعة؛ لِما يوحيه ذلك من أن التزام المؤجر إنما هو التزام سلبي؛ كالتزام البائع بالنسبة للمشتري، بمعنى أن المؤجر لا يلتزم بأن يجعل المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة، بل هو ملزم فقط بتمليكه المنفعة، ثم يتركه ينتفع بحسب ما يستطيع[39].

والواقع أن استعراض نصوص قانون المعاملات المدنية التي تنظم الإجارة، يؤكد أن المشرع قصد إلى إسباغ الصفة الإيجابية على التزامات المؤجر، حين قرر في المادة (763/ 1) أن: "على المؤجر تسليم الشيء المؤجَّر وتوابعه في حالة يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة"، وحين ألزم المؤجر بمقتضى المادة (767) أن يقوم بإصلاح ما يحدث من خلل في الشيء المؤجر، وإلا خوَّل القاضي المستأجر بالإصلاح والرجوع على المؤجر بما أنفقه، وحين ألزم المؤجر بضمان التعرض والاستحقاق والعيب، طبقًا للمواد (770 - 775).

21- ز - عقد الإيجار من عقود الإدارة: يعتبر عقد الإيجار أوضح نموذج لعقود الإدارة التي لا تعطي صاحبها الحق في أي عمل من أعمال التصرفات[40]؛ فقد سبق أن ذكرنا أن عقد الإيجار ينشئ التزامًا شخصيًّا بين المؤجر والمستأجر، ولا ينقل للمستأجر أي حق عيني على الشيء المؤجر، وسوف نرى أثر ذلك عند الكلام على أهلية المؤجر، وكونه - أو من ينوب عنه - مالكًا حق التصرف فيما يؤجر (م 774 معاملات)، ومدى صحة التصرفات التي تصدر عن الوصي (م 166/ 167 معاملات)، أو تلك التي تصدر عن الوكيل (م 928، 929 معاملات)؛ ولذا كان من المنطقي أن يلزم القانونُ المستأجرَ بالمحافظة على الشيء المؤجر، ورده عند انتهاء العقد بالحالة التي تسلَّمه بها، ومنعه من تأجيره إلى شخص آخر إلا بإذن المؤجر أو إجازته (المواد 776 - 790 معاملات مدنية).

22- ح - عقد الإيجار لا يرد على الأشياء القابلة للاستهلاك: يكون الشيء قابلًا للاستهلاك حين لا يمكن استعماله إلا باستهلاكه أو بإنفاقه، ويكون غير قابل للاستهلاك إذا استعمل استعمالًا متكررًا دون أن يهلِك بهذا الاستعمال (م 100 معاملات مدنية)، وعلى ذلك يكون "أساس التمييز بين الأشياء التي تقبل الاستهلاك، وتلك التي لا تقبله، ليس فيزيائية الشيء، بل طابعه الاقتصادي الاجتماعي الذي يقوم على الاستعمال"[41].

وعقد الإيجار إذ ينشئ في ذمة المستأجر التزامًا بضمان ما يلحق الشيء المؤجر من نقص أو تلف أو فقدان (م 776 معاملات مدنية)، ويرده إلى المؤجر عند انقضاء مدة الإيجار بالحالة التي تسلمه بها (م 784 معاملات)، لا يمكن أن يرِدَ على أشياء تهلك بالاستعمال؛ لأن رد الشيء بعينه لا يتصور في مثل هذه الأشياء.

23- ط - عقد الإيجار من عقود المدة[42]: إذ إن المدة فيه هي المقياس الذي يقدر به محل التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الشيء المؤجر، ومحل التزام المستأجر بدفع الأجرة، فيقاس هذا المحل بوحدة زمنية معينة، بحيث "يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة" (م 755 معاملات)، وهكذا تعتبر المدة في عقد الإيجار عنصرًا جوهريًّا وأصيلًا؛ فهي مقصودة لذاتها، وليست مجرد عنصر عرضي، وهذا ما عناه ابن عابدين بقوله: "وحكمها - أي الإجارة - وقوع الملك في البدلين ساعة فساعة؛ لأن المنفعة عرض لا يبقى زمانين، فإذا كان حدوثه كذلك، فيملك بدله كذلك، قصدًا للتعادل، لكن ليس له المطالبة بالبدل إلا بمضي منفعة مقصودة؛ كاليوم في الدار والأرض، والمرحلة في الدابة"[43].

24- تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود: إن الخصائص التي أوردناها لعقد الإيجار تميزه عن غيره من العقود، حتى لا يختلط الإيجار بما يشابهه أو يقاربه منها، ومع ذلك يلتبس الأمر في بعض الحالات التي تشتبك فيها سمات الإجارة وسمات عقد آخر، مما يستدعي تدخل القاضي لتبين حقيقة العقد، وتكييفه التكييف القانوني السليم، ونعرض أبرز هذه الحالات فيما يلي:

25- أولًا - الإيجار والبيع: سبق أن ذكرنا أن تعريف الإيجار في قانون المعاملات المدنية بأنه "تمليك منفعة" لا يؤدي إلى اختلاط الإيجار والبيع؛ ذلك أن مالك الشيء المؤجرَ يضع تحت تصرف المستأجر منفعة ذلك الشيء مدة معلومة، ثم يسترد هذا الشيء بعد انتهاء تلك المدة، بينما يضع مالك الشيء المبيعِ عين هذا الشيء تحت تصرف المشتري بطريقة دائمة لا تحتمل التأقيت، ولا تؤدي إلى استرداد الشيء المبيع بعدما انتقلت ملكيته إلى المشتري.

ومع ذلك، توجد حالات تدقُّ فيها التفرقة بين الإيجار والبيع؛ مما أدى إلى كثرة الآراء واختلافها في الفقه والقانون والقضاء، ونكتفي من هذه الحالات بمثالين: يتعلق أولهما بالتعاقد على محصولات الأرض، ويتعلق الآخر بالإيجار المنتهي بالتمليك.

26- التعاقد على محصولات الأرض: قد يتفق المتعاقدان على أن يضع المالك أرضه تحت تصرف العاقد الآخر مدة من الزمن ليستولي على محصولاتها مقابل مبلغ معين، فهل يعتبر هذا العقد إيجارًا للأرض أو بيعًا للمحصولات؟

لو اعتبرنا هذا العقد إيجارًا للأرض لوجب على المستأجر أن يدفع المبلغ المتفق عليه، حتى ولو لم تنتج الأرض محصولًا[44]، أما لو اعتبرناه بيعًا للمحصول، فلا يجب على المشتري دفع المبلغ المتفق عليه إلا إذا أنتجت الأرض محصولها[45].

27- والرأي الغالب في الفقه الإسلامي: أن الإجارة موضوعة لاستيفاء منافع الأشياء مع بقاء أعيانها؛ ولهذا لم يُجِزْ جمهور الفقهاء إجارة الكرم والشجر لأخذ ثمره، أو إجارة البهيمة لأخذ لبنها أو صوفها أو ولدها، أو إجارة الآبار والعيون لأخذ الماء منها؛ لأن كل هذه أعيان، فلا تتحقق بعقد الإجارة، وكذلك لا يجيزون استئجار الآجام التي فيها الماء لأخذ السمك وغيره من القصب والصيد؛ لأن كل ذلك من الأعيان، ومثل ذلك عدم جواز إجارة المراعي؛ لأن الكلأ عين، فلا تحتمل الإجارة[46].

وقد أوردوا على هذا المبدأ استثناءات تُستهلك فيها العين تبعًا، فأجازها كثير منهم، من ذلك: إجارة المرضع للبنها، وإجارة الشموع للإضاءة، وإجارة الفحل للضِّراب[47].

وذهب بعض الفقهاء إلى جواز الإجارة لاستيفاء الأعيان، كما جازت لاستيفاء المنافع، ما دامت هذه الأعيان تحدث شيئًا فشيئًا مع بقاء أصلها، وعلى ذلك: يجوز عندهم إجارة الشجر لأخذ ثمره، وإجارة الحيوان لأخذ لبنه، وإجارة البئر لأخذ مائها، ودليلهم على ذلك: أن الشارع الحكيم أجاز استئجار الظئر للبنها فقال: ﴿ فَإِنْ أَرْضَعْنَ لَكُمْ فَآتُوهُنَّ أُجُورَهُنَّ ﴾ [الطلاق: 6]، وأجاز الفقهاء أن تكون فائدة الوقف منفعة - كسكنى الدار - أو عينًا - كوقف الماشية للانتفاع بلبنها - فكذلك الإجارة: يمكن أن ترد على المنفعة التي ليست أعيانًا - كسكنى الدار - وأن ترد على العين التي تحدث شيئًا بعد شيء مع بقاء الأصل - كلبن الظئر وماء البئر - لأن هذه الأعيان تماثل المنفعة في حدوثها شيئًا بعد شيء مع بقاء الأصل[48].

28- ويميز الفكر القانوني بين ثمرات الشيء ومنتجاته، ويعني بالثمرات ما يُغِله الشيء بصفة دورية، دون انتقاص من أصله، كثمار الحدائق ومحصولات الأراضي الزراعية، أما المنتجات فيعني بها ما يغله الشيء باقتطاع جزء من أصله كالمعادن أو الفحم في المناجم، وكالأحجار أو الرمال في المحاجر[49].

وبناءً على هذا التمييز: ذهب جانب من الفقه والقضاء إلى أن العقد إذا كان محله "الثمرات" يعتبر إيجارًا؛ لأنه يرد على منفعة متجددة للأرض، وليست جزءًا منها، أما إذا كان محله "المنتجات" فإن العقد يكون بيعًا؛ لأنه يرد على منفعة غير متجددة؛ إذ إنها جزء من المنجم أو المحجر[50]، وقد ذهبت محكمة النقض الفرنسية في حكم لها بتاريخ: 25/ 10/ 1983م، إلى أنه: "لا يمكن أن يكون هناك عقد إيجار إذا كان المستأجر يستهلك مادة الشيء محل العقد"[51]، وذهب جانب آخر من الفقه إلى أن هذا المعيار لا يصدق في كثير من الحالات: فقد يبيع صاحب الأرض ثمارها وهي لا تزال في باطن الأرض، أو معلقة على الشجر، ولا يعتبر هذا العقد إجارة، وقد يؤجر المالك المنجم أو المحجر ليستغله المستأجر لقاء أجرة دورية، ولا يعتبر هذا العقد بيعًا، "فالعبرة بنية العاقدين، التي تستخلص من بنود العقد في مجموعه"[52].

29- وقد تدخل المشرع الفرنسي، في سنة 1980م[53]، ليضع حدًّا للتحايل على أحكام المزارعة، فاعتبر أن العقد يكون إجارة إذا استأثر المستأجر بما تُغِله الأرض، وكان هو المكلف بجني هذه الغلة، إلا إذا أثبت المالك أن العقد لم يكن يهدف إلى الاستعمال المستمر أو المتكرر، فإنه يعتبر حينئذ بيعًا موسميًّا للغلة[54].

وتطبيقًا لهذا الضابط: أيدت محكمة النقض الفرنسية في 11/ 6/ 1986م وجهة نظر محكمة الموضوع في تكييفها العقد على أنه "بيع"؛ لما ثبت لديها من أن مدعي الإجارة لم يعمل في الأرض إلا من أجل رفع الدعوى[55].

وفي حكم حديث لها بتاريخ 17/ 10/ 1990م رفضت محكمة النقض الفرنسية اعتبار العقد إيجارًا؛ لأن مدعي الإجارة لم يكن يستأثر بغلة الأرض؛ حيث إن حقه كان يقتصر على أن يجعل مواشيه ترعى العشب الذي ينمو في الأرض من شهر إبريل إلى شهر نوفمبر على مدى أربع سنوات، وكان مالك الأرض هو الذي يقوم بجني ما تنتجه هذه الأرض من البطاطس[56].

30- أما بالنسبة للمنتجات - كالمعادن والفحم والأحجار والرمال - فقد استقر القضاء الفرنسي على أنها لا يمكن إطلاقًا أن تكون محلاًّ لعقد إجارة؛ لأن المستغل يستولي على مادة الشيء وجوهره، وهذا يتناقض مع حقيقة الانتفاع، وخاصة ما يتعلق بالتزام المستأجر أن يرد الشيء المستأجر كاملًا عند انتهاء الإجارة[57]، وقد استمر الفقه الفرنسي في انتقاد هذا القضاء دون كلل أو ملل[58]؛ لأن مستأجر المنجم له حق استغلاله، مثل صاحب حق الانتفاع، طبقًا لنص المادة (598) مدني فرنسي.

وذهب بعض الفقه إلى اعتبار مثل هذا التعاقد ينتج عقدًا مختلطًا: فهو - أساسًا - عقد بيع يرد على منقول، وهو - تبعًا - عقد إيجار يرد على عقار[59].

31- موقف قانون المعاملات المدنية من تكييف العقد على الثمار والمنتجات: عرفت المادة (742) الإيجار بأنه تمليك منفعة مقصودة لمدة معينة لقاء أجر معلوم، وأكدت المادة (745) هذا المعنى بقولها: "المعقود عليه في الإجارة هو المنفعة"، وقد بينا فيما سبق: أن جمهور الفقهاء لا يجيزون إجارة الكرم والشجر لأخذ ثمره، أو إجارة المراعي لأخذ الكلأ الذي تنتجه؛ لأن المنفعة عندهم لا تتناول الأعيان من الثمر والكلأ، وقلنا أيضًا: إن بعض الفقهاء - وخاصة في مذهب مالك وأحمد - يفسرون "المنفعة" تفسيرًا يتسع لإدخال الأعيان التي تحدث شيئًا فشيئًا مع بقاء أصلها، وأن بعضهم أجاز - استثناءً - إجارة العين التي لا يمكن الحصول على منفعتها إلا باستهلاك أصلها؛ كإجارة الشموع للإضاءة[60]، وعلى ذلك: نفرق بين ثمرات الأرض المتجددة التي لا تنقص الأصل، وبين المنتجات التي لا يمكن الحصول عليها إلا باقتطاع جزء من أصلها.

أ - فإذا كان محل العقد هو الثمر المتجدد الذي يحدث شيئًا بعد شيء مع بقاء أصله، وكان التعاقد عليه لمدة معينة لقاء أجر معلوم، فلا نرى ما يمنع من اعتباره "إجارة"؛ مراعاة لتخيُّر "أنسب الحلول من مذهبي الإمام مالك والإمام أحمد بن حنبل"[61].

ب - أما إذا كان محل العقد منتجات لا يمكن الحصول عليها إلا باستهلاك أصلها أو باقتطاع جزء منه، فلا يصلح اعتبار العقد إجارة؛ لأن هذا التكييف يتعارض مع نص المادة (776) معاملات، التي تعتبر أن "الشيء المؤجَّر أمانة في يد المستأجر، يضمن ما يلحقه من نقص أو تلف أو فقدان ناشئ عن تقصيره أو تعدِّيه، وعليه أن يحافظ عليه محافظة الشخص العادي"، ولا ينسجم مع نص المادة (784/ 1) التي توجب "على المستأجر رد الشيء المؤجر عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها، إلا ما يكون قد أصاب الشيءَ من هلاك أو تلفٍ لسببٍ لا يدَ له فيه".

32- الإيجار المنتهي بالتمليك: لا يختلف الفقه ولا القضاء في تحديد ماهية العقد إذا اتفق المتعاقدان على نقل ملكية شيء معين مقابل أقساط محددة تدفع خلال مدة معلومة؛ فهذا هو البيع بالتقسيط (Vente a temperament)، الذي أجازه الفقه الإسلامي، واعتبره أحد صور بيع النسيئة[62]، ولكن يقع اللبس في تحديد ماهية العقد الذي يسميه الطرفان "عقد إيجار"، مع أن نيتهما تكون قد انصرفت إلى حقيقة البيع، ليتمكن البائع من ترويج بضاعته حيث يبيعها بأقساط يسهل على المشتري دفعها، وفي نفس الوقت يحتفظ بملكية المبيع؛ حتى يحصل على القسط الأخير من ثمنه، وقد اتخذ هذا العقد عدة صور في الحياة العملية، نكتفي منها بثلاثة نماذج: البيع الإيجاري، والإيجار المقترن بوعد بالبيع، والتمويل الإيجاري.

33- أ - البيع الإيجاري[63] (Hire-purchase) أو (Location-Vente): تتلخص فكرة "البيع الإيجاري" في التعاقد على شيء، يتفق الطرفان على أنه مؤجر لمدة معلومة لقاء أجر دوري محدد، بحيث إذا دفع المستأجر هذا الأجر كله أصبح الشيء مملوكًا له في نهاية المدة، أما إذا أخلَّ بشروط التعاقد فإن العقد ينفسخ، ويعود الشيء إلى المؤجر، ولا يسترد المستأجر شيئًا مما دفعه.

وقد ظهر هذا العقد في إنجلترا عام 1846م، ولما زادت أهميته في الحياة العملية تدخل المشرع لتنظيمه عام 1938م، ثم عام 1954م، و 1957م، وفي ظل هذه التشريعات ظهر اتجاهان في تحليل هذا العقد:

يرى الاتجاه الأول أن هذا العقد أقرب إلى الإيجار منه إلى البيع؛ لأن الحائز يحصل على الشيء باعتباره مستأجرًا له، وله الحق في أن يتملكه بعد انتهاء مدة الإيجار مقابل دفع مبلغ إضافي.

ويرى الاتجاه الآخر أن هذا العقد أقرب إلى البيع منه إلى الإيجار؛ لأنه ينتهي بتملك الشيء، إذا رغب المشتري، مقابل ثمن يدفع على أقساط، بمجرد دفع القسط الأخير، ودون حاجة إلى إبرام عقد جديد[64].

34- فلما انتقلت فكرة "البيع الإيجاري" إلى فرنسا، برزت في العمل تفرقة بين التعاقد على المنقول، والتعاقد على العقار[65]: ذلك أن الانتفاع بالمنقول لمدة طويلة - وخاصة إذا كان من الأجهزة والمعدات - يفقده كثيرًا من قيمته الاقتصادية، ويقربه من نهاية عمره الافتراضي، مما يجعل المنتفع يزهد في تملُّكه بعد طول الاستعمال؛ لذا تدخل المشرع في 10/ 1/ 1978م لتنظيم هذا التعامل لحماية المستهلكين، وإبطال بعض شروط العقد باعتبارها شروطًا تعسفية.

أما القضاء فقد أكد أن البيع الإيجاري الوارد على المنقول يتضمن عملية قانونية لا تقبل التجزئة، تتكون من البيع والإيجار معًا، وكذلك المقابل الموحد، فتكييف العقد - إذًا - يجعله ذا طبيعة تعاقبية: يبدأ إيجارًا، وينتهي بيعًا، ولا يجوز اعتباره بيعًا منذ انعقاده؛ لأن المؤجر - البائع يظل مالكًا للعين، ويتحمل تبعة هلاكها طوال مدة الإيجار، إلا إذا كان هناك اتفاق مخالف[66].

35- والأمر يختلف إذا كان محل "البيع الإيجاري" عقارًا، فمع أنه يسمح "للمستأجر - المتملك" بالحصول على عقار مقابل دفعات منجمة، ودون دفع تقدمة مالية، فإنه يحرمه من كافة الضمانات إذا أعسر " المؤجر - المالك" أو أفلس، ثم إنه لا يملِك أي سلطة لإدارة هذا العقار، على الرغم من أن التزاماته تتجاوز التزامات المستأجر العادي، بل يمكن اعتباره "المالك المستتر".

أما طبيعة العقد فتظل كما هي في المنقول: العقد مختلط، ومحله على التعاقب: الانتفاع بالشيء مدة محددة، يعقبها تملك هذا العقار، وقد تدخل المشرع بقانون 12/ 7/ 1984م، لتنظيم العلاقة بين المتعاقدين؛ فأنشأ عقدًا جديدًا أسماه: "Location-accession"؛ أي: الإيجار المقترن بوعد بالبيع.

36- ب - الإيجار المقترن بوعد بالبيع (location-accession)[67]: العقد المسمى بالإيجار المقترن بوعد بالبيع، ومن ثم يخضع لأحكام قانون 12/ 7/ 1984م، هو العقد الذي تتوافر فيه ثلاثة عناصر:

1- وعد بالبيع يلتزم به "المؤجر - المالك" لصالح "المستأجر - المتملك" إذا أبدى هذا الأخير رغبته في شراء العقار خلال مدة معينة.

2- الانتفاع بالعقار - مقابل عوض - لمدة سابقة على انتقال الملكية.

3- الوفاء - حتى وقت مزاولة حق الخيار - بالأجرة، ومقابل "الحق الشخصي لنقل ملكية المال".

فإذا تخلَّف أحد هذه العناصر الثلاثة، فإن العقد لا يخضع لأحكام قانون 12/ 7/ 1984م، بل يعتبر مجرد بيع إيجاري، أو إيجارًا مقترنًا بوعد بالتمليك، تطبق عليه أحكام قانون 13/ 7/ 1979م، السابق الإشارة إليه، أما إذا توافرت هذه العناصر الثلاثة، فإن قانون 1984 يمنح "المستأجر - المشتري" سلطة إدارة العقار طوال مدة الانتفاع، وإذا لم يُبدِ رغبته في شرائه خلال المدة المعينة يلتزم "المؤجر - البائع" برد المبالغ المستحقة له، ولا يحتفظ إلا بتعويض يساوي 1% من ثمن المبيع[68].

37- جـ - التمويل الإيجاري (Leasing) أو (Credit-Bail)[69]: ظهر هذا العقد في الولايات المتحدة الأمريكية حوالي عام 1953م تحت اسم: (Leasin)، ثم انتقلت فكرته إلى فرنسا حوالي عام 1962م تحت اسم: (Credit-Bail)، وبعد ذلك ظهر في مصر تحت اسم: (التأجير المالي)[70]، وتتلخص فكرة هذا العقد في وجود علاقة ذات أطراف ثلاثة: الطرف الأول يسعى لاستئجار معدات وتجهيزات وآلات وعقارات لاستخدامها في مشروع إنتاجي، والطرف الثاني يتمثل في الشركات المتخصصة في إنتاج وبيع هذه الأجهزة، أما الطرف الثالث فهو مؤسسة ائتمان لتمويل المشروعات، تشتري هذه الأجهزة أو العقارات من الشركات المتخصصة، وتؤجرها لصاحب المشروع الإنتاجي لمدة تقارب العمر الافتراضي لهذه الأجهزة بأجر مرتفع يضمن لها استرداد ثمن الأجهزة أو العقارات مع هامش ربح مناسب، وبانتهاء مدة الإيجار يستطيع المستأجر: إما إنهاء العقد ورد الأشياء المؤجرة، وإما تملُّك العقار والأجهزة، نتيجة وعد انفرادي سابق، ويثمن غالبًا ما يتفق عليه عند بداية التعاقد، وإما تجديد عقد الإيجار لمدة أخرى بأجر أقل[71].

وإزاء انتشار هذا العقد بصورة مذهلة، تدخل المشرع الفرنسي لتنظيمه في 2/ 7/ 1966، ثم في 6/ 1/ 1986م، وراقبت محكمة النقض بدقة تطبيقاته المختلفة، حتى إنها حكمت في 19/ 11/ 1991م بأن التمويل الإيجاريَّ لا يمكن أن يمارسه بصفة معتادة إلا المؤسسات الائتمانية، وإلا اعتبر العقد باطلًا[72]، أما تكييف هذا العقد فلا يزال الفقه القانوني مختلفًا عليه، نظرًا لطبيعته المركبة، ولو أن القضاء قد اعتبره إيجارًا يتضمن كثيرًا من الشروط الجزائية، وليس بيعًا ائتمانيًّا[73].

38- موقف قانون المعاملات المدنية من الإيجار المنتهي بالتمليك: لم يتعرض قانون المعاملات المدنية لحكم الإيجار المنتهي بالتمليك، لا في النظرية العامة للعقد، ولا في عقد البيع أو عقد الإيجار، إلا ما جاء في المادة (513) من أنه: "1 - يجوز للبائع، إذا كان الثمن مؤجلًا أو مقسطًا، أن يشترط تعليق نقل الملكية إلى المشتري حتى يؤدي جميع الثمن، ولو تم تسليم المبيع، 2 - وإذا تم استيفاء الثمن تعتبر ملكية المشتري مستندة إلى وقت البيع"، وقد جاء في المذكرة الإيضاحية تعليقًا على هذه المادة: "وهي مستمدة من المواد (187، 188) من المجلة، (454، 455) من مرشد الحيران، وهذه المادة تقابل المواد (487) أردني، (430) مصري، (398) سوري، (534) عراقي.

أما أن هذه المادة مستمدة من المواد (187/ 188) مجلة، (454/ 455) مرشد الحيران، فهذا محل شك: لأن اشتراط البائع تعليق نقل الملكية إلى المشتري حتى يؤدي جميع الثمن، لم يكن جائزًا في ظل مجلة الأحكام العدلية، ولأن المادتين (454/ 455) من مرشد الحيران تتعلقان بحق البائع في حبس المبيع لاستيفاء جميع الثمن، ولو قدم له المشتري رهنًا أو كفيلًا.

وأما أن هذه المادة تقابل المواد (487) أردني، (430) مصري، (398) سوري، (534) عراقي، فهذا يصح بالنسبة للمادة (487) من القانون المدني الأردني؛ لما بينها وبين المادة (513) معاملات مدنية من التطابق التام، والأمر يختلف قليلًا بالنسبة لسائر المواد المذكورة: ذلك أن المشرع في كل من مصر وسوريا والعراق واجَهَ بحزم موضوع البيع الإيجاري الذي قصد به حقيقة البيع بالتقسيط، ولكن تم إظهاره في صورة عقد إيجار، فنص في المواد المذكورة على ما يلي[74]: "1 - إذا كان البيع مؤجل الثمن، جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفًا على استيفاء الثمن كله، ولو تم تسليم المبيع، 2 - فإذا كان الثمن يدفع أقساطًا، جاز للمتعاقدين أن يتفقا على أن يستبقي البائع جزءًا منه تعويضًا له عن فسخ البيع، إذا لم توفَّ الأقساط، ومع ذلك يجوز للقاضي تبعًا للظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه وَفْقًا للفقرة الثانية من المادة 224[75]، 3 - وإذا وفيت الأقساط جميعًا، فإن انتقال الملكية إلى المشتري يعتبر مستندًا إلى وقت البيع، 4 - وتسري أحكام الفقرات الثلاثة السابقة ولو سمى المتعاقدان البيع إيجارًا"، أما إذا اتجهت نية المتعاقدين إلى إبرام عقد إيجار مقترن بوعد بالبيع، فإنه يخضع لأحكام الإيجار، ولا تنتقل الملكية إلى المستأجر، إذا أبدى رغبته في ذلك، إلا بعد انتهاء عقد الإيجار، ولا يكون لانتقال الملكية أثر رجعي، وهذا ما جرى عليه القضاء في مصر؛ حيث قرر أن تكييف البيع الإيجاري وتقرير ما إذا كان بيعًا أم إيجارًا يرجع إلى قصد المتعاقدين، الذي تستخلصه محكمة الموضوع مستهدية بنصوص العقد[76]، وهو ما نرى الأخذ به في ظل قانون المعاملات المدنية، تطبيقًا لنص المادة (258/ 1): "العبرة في العقود للمقاصد والمعاني، لا للألفاظ والمباني"، ونص المادة (265/ 2): "إذا كان هناك محل لتفسير العقد، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقًا للعرف الجاري في المعاملات"، وقد نص قانون المعاملات التجارية في المادة (121) على أن: "تسري أحكام البيع بالتقسيط.. ولو سمى المتعاقدان البيع إيجارًا".

39- حكم الإيجار المنتهي بالتمليك في الفقه الإسلامي: القاعدة الفقهية العامة التي يمكن تكييف صور هذا العقد على أساسها أن "العبرة في العقود للمقاصد والمعاني، لا للألفاظ والمباني"، بمعنى أنه ينبغي استقراء ملابسات التعاقد للوصول إلى النية المشتركة لطرفيه، فإذا كشفت هذه النية عن عقد بيع بالتقسيط، عد العقد بيعًا، ولو سماه المتعاقدان إجارة، وبناءً على ذلك:

أ - البيع الإيجاري (Hire-Purchase) أو (Location-Vent)، الذي يتفق فيه الطرفان على أن الشيء المؤجر لمدة معلومة لقاء أجر دوري محدد، بحيث إن المستأجر إذا دفع الأجرة كلها يصبح مالكًا له في نهاية المدة - يعتبر بيعًا ساترًا لعقد إيجار، وتعتبر "الأجرة" ثمنًا للمبيع يدفع على أقساط محددة، ويترتب على هذا التكييف الفقهي للعقد انتقال ملكية الشيء من "المؤجر - البائع" إلى "المستأجر - المشتري" بمجرد العقد - على رأي جمهور الفقهاء - لأن حكم العقد ثبت بجعل الشارع، ولا دخل لإرادة العاقدين في تعديله[77]، أما على رأي غير الجمهور - كالقاضي شريح وابن شبرمة وابن سيرين وبعض المالكية وكثير من الحنابلة - فإنه يمكن تكييف هذا العقد على أنه بيع أدرج فيه شرط جزائي، مؤداه: عدم انتقال الملكية إلى المشتري إلا بعد الوفاء بكافة الأقساط، وحينئذ يصبح مالكًا بأثر رجعي[78].

ب - الإيجار المقترن بوعد بالبيع (Location-accession)، يلزم المؤجر بتمليك العين للمستأجر إذا رغب في ذلك خلال فترة محددة، يمكن تكييفه على أنه عقد بيع بالتقسيط إذا ثبت أن الأقساط المدفوعة لا تتناسب وأجرَ المثل، وكانت نية الطرفين منصرفة إلى انتقال الملكية إلى المستأجر بأثر رجعي، أما إذا كانت الأقساط المدفوعة تتناسب وأجرَ المثل، وكانت نية الطرفين منصرفة إلى انتقال الملكية إلى المستأجر بعد انتهاء الإيجار، فإنه يكون عقد إيجار مصحوبًا بوعد بالبيع، وهذا الوعد لا يلزم البائع قضاءً - على رأي جمهور الفقهاء - ولكن يستحب الوفاء به.

أما على رأي ابن شبرمة، الذي يرى أن "الوعد كله لازم، ويقضى به على الواعد ويجبر"[79]، فإن عقد الإيجار يستمر حتى نهاية مدته، ثم يبدأ عقد بيع بالشروط التي تضمنها الوعد[80].

ج - التمويل الإيجاري (Leasing) أو (Credit-Bail) يمكن تكييفه، من حيث العلاقة بين مؤسسة الائتمان المالكة للأشياء المؤجرة والمستأجر صاحب المشروع الإنتاجي، بأنه عقد إيجار يتضمن كثيرًا من الشروط غير المألوفة في الإجارات، ولكن ارتضاها الطرفان؛ ليحقق كل منهما منفعة مشروعة، وخاصة أن المستأجر لا يلتزم بشيء بعد انتهاء مدة الإجارة، بل هو مخيَّر بين رد ما استأجره إلى مؤسسة الائتمان لتؤجره لآخرين أو لتبيعه، أو تجديد عقد الإيجار لمدة أخرى بشروط جديدة، أو تملك الأشياء المستأجرة نتيجة وعد سابق التزمت به المؤسسة المالكة، وتحددت شروطه من قبل، ويكون انتقال الملكية بدون أثر رجعي[81].

أما حقيقة هذا العقد من الناحية الاقتصادية، فإنها تتمثل في أن الشركات الخاصة بإنتاج وبيع هذه الأجهزة أو ملاك العقارات، يبيعونها لصاحب المشروع الإنتاجي بالتقسيط، وتقوم مؤسسة الائتمان المالي بدفع ثمنها واعتباره قرضًا، على أن تمثل تلك الأجهزة أو العقارات تأمينات عينية لصالح هذه المؤسسة إلى أن يتم سداد القرض[82].

40- وقد لجأت بعض البنوك الإسلامية إلى "حيلة شرعية" تبرر بها جواز عمليات "التأجير المنتهي بالتمليك"، فقالت: "إذا وقع التعاقد بين مالك ومستأجر على أن ينتفع المستأجر بمحل العقد، بأجرة محددة، بأقساط موزعة على مُدَد معلومة، على أن ينتهي هذا العقد بملك المستأجر للمحل، فإن هذا العقد يصحُّ إذا روعي فيه ما يأتي:

أ - ضبط مدة الإجارة، وتطبيق أحكامها طيلة تلك المدة.

ب - تحديد مبلغ كل قسط من أقساط الأجرة.

جـ - نقل الملكية إلى المستأجر في نهاية المدة بواسطة هبتها إليه، تنفيذًا لوعد سابق بذلك بين المالك والمستأجر"[83].

41- ثانيًا - الإيجار والإعارة: بين الإجارة والإعارة فروقٌ لا تسمح بوقوع لَبْسٍ بينهما، فعلى الرغم من أن كلًّا منهما عقد يفيد تمليك منفعة شيء لمدة معينة، فإن هذا التمليك في الإجارة لقاء أجر معلوم، وفي الإعارة بغير عوض[84]؛ ولذلك كان عقد الإيجار من عقود المعاوضة، على عكس الإعارة التي تندرج تحت طائفة عقود التبرع، وقد سبق أن ذكرنا أن الإيجار من العقود الرضائية، التي يكفي لانعقادها مجرد تطابق إرادتي المؤجر والمستأجر[85]، أما الإعارة فإنها من العقود العينية، طبقًا لما ورد في المادة (850) معاملات: "تتم الإعارة بقبض الشيء المعار، ولا أثر للإعارة قبل القبض"، كذلك تقدَّم أن الإجارة عقد ملزم للجانبين، فتسري عليه أحكام الدفع بعدم التنفيذ وأحكام الفسخ إذا توافرت شروط كل منهما[86]، والأمر يختلف بالنسبة للإعارة؛ فهي عقد ملزم لجانب واحد هو المستعير[87]، أما التزام المعير بعدم استرداد العارية المقيدة بزمن أو عمل قبل انتهاء مدتها، والتزامه بعدم استرداد العارية غير المقيدة بزمن ولا عمل قبل انتهاء المدة المعتادة في إعارة مثلها[88]، فإنه ليس التزامًا ناشئًا من العقد نفسه، بل يرجع لأسباب أخرى تالية للعقد، تمشيًا مع قاعدة: "العرف كالشرط، والعادة محكمة"[89].

وعلى الرغم من هذه الفروق الجوهرية بين الإجارة والإعارة، فإن التمييز بينهما قد يدق في بعض الحالات التي تستدعي تحليل عناصر العقد لبيان طبيعته القانونية، ونكتفي من ذلك بهذه الأمثلة:

42- أ - إذا باع شخص لآخر دارًا واستبقى لنفسه حق سكناها مدة معينة، أو باع شخص لآخر أرضًا واستبقى لنفسه حق زراعتها مدة محددة، أو باع شخص لآخر سيارة واستبقى لنفسه حق استعمالها فترة معلومة، فما أساس ثبوت هذا الحق للبائع؟ وما الأحكام التي يمكن أن تطبق إذا حدث نزاع بين البائع والمشتري خلال هذه الفترة؟

ذهب البعض إلى أن ثبوت حق البائع في هذه الحالات يستند إلى عقد إعارة، حتى يفلت من أحكام الإجارة[90].

ويرى البعض أن ثبوت هذا الحق يستند إلى عقد إيجار؛ لأن كلًّا من البائع والمشتري راعى في تقدير الثمن هذا الانتفاع، فيكون انتفاعًا بمقابل، ولا يجوز اعتباره إعارة، بل هو عقد إيجار[91].

وهناك رأي يعتبر أن "الأولى أن يقال: إن حق سكنى الدار جزءٌ من ثمنها، ويكون الثمن في هذه الحالة مكونًا من عنصرين: العنصر الغالب، وهو المبلغ المسمى من النقود، وعنصر آخر ثانوي هو حق سكنى الدار لمدة سنة، ومن ثَم يكون العقد في مجموعه بيعًا لا إيجار فيه"[92].

ونحن نرى تكييف هذا العقد بأنه بيع جرى فيه اتفاق الطرفين على تأجيل تسليم المبيع مدة محددة، أو كما يقول الفقهاء: "عقد مقيد بشرط"[93]، كإيصال المبيع إلى المنزل، وخياطة الثوب.. وقد روي عن عثمان أنه باع دارًا واستثنى سكناها شهرًا"[94].

43- ب - يحدث كثيرًا أن يتضمن عقد التعيين في وظيفة أو عمل تأمين مسكن مناسب على نفقة جهة التعيين، فهل يعتبر الموظف أو العامل مستعيرًا لهذا المسكن، أو يعتبر مستأجرًا له؟

يرى جمهور الشراح تكييف هذا الاتفاق على أنه يتضمن إجارة؛ لأن جهة التعيين وضعت في اعتبارها أن أجرة هذا المسكن جزء من الراتب، ويكون الموظف أو العامل مستأجرًا للسكن، خلافًا لما ذهبت إليه بعض الأحكام من أن العقد إعارة[95].

ونحن نرى أن هذا التكييف لا يستقيم مع ما نصت عليه المادة (747) من قانون المعاملات المدنية: "1 - يشترط أن تكون الأجرة معلومة؛ وذلك بتعيين نوعها ومقدارها إن كانت من النقود، وبيان نوعها ووصفها وتحديد مقدارها إن كانت من غير النقود، 2 - وإذا كانت الأجرة مجهولة جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ"؛ ولذا فنحن ننضم إلى الرأي الذي يعتبر أن العقد في مجموعه عقد عمل، على أساس أن الانتفاع بالمسكن جزء عيني من الأجر أو الراتب، ومن ثم لا نكون بصدد إجارة ولا إعارة[96].

44- جـ - يقع كثيرًا أن الإدارة أو إحدى المؤسسات أو بعض المحسنين يضع تحت تصرف جمعية خيرية مكانًا لاستعماله؛ مدرسة، أو مستشفى، أو دار مناسبات، ويقوم كل من هؤلاء بتحرير عقد ينص فيه على تأجير هذا المكان للجمعية الخيرية لمدة طويلة بإيجار رمزي، أو بإيجار معتاد تم قبضه، أو جرى التنازل عنه، ويكاد يجمع الشراح على أن هذا العقد عقد عارية مستترة باسم الإيجار؛ كالهبة المستترة باسم البيع[97].

ونحن نرى تكييف هذا التعاقد بأنه "حق انتفاع" قرره المالك للجمعية الخيرية بمقتضى تصرف قانوني، طبقًا للمادتين (1333) و(1334) من قانون المعاملات المدنية، وهذا التصرف القانوني يتمثل في "الهبة" التي عرفتها المادة (614) معاملات بأنها: "1 - الهبة تمليك مالٍ أو حق مالي لآخر حال حياة المالك دون عوض، 2 - ويجوز للواهب ـ مع بقاء فكرة التبرع ـ أن يشترط على الموهوب له القيام بالتزام معين، ويعتبر هذا الالتزام عوضًا"، فهذا التكييف أقرب إلى النية المشتركة للمتعاقدين من اعتبار التعاقد إعارة، وعلى ذلك يخضع هذا التصرف لأحكام حق الانتفاع، وخاصة ما ورد في المادة (1336) معاملات، التي تقضي بأن "يراعى في حقوق المنتفع والتزاماته السند الذي أنشأ حق الانتفاع".

45- ثالثًا - الإيجار والإيداع: يختلف عقد الإيجار عن عقد الوديعة اختلافًا جوهريًّا؛ لأن "الإيجار: تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة، لقاء أجر معلوم"[98]، و"الإيداع: عقد يخوِّل به المودِع شخصًا آخر حفظ ماله، ويلتزم هذا الشخص بحفظ هذا المال، ورده عينًا"[99]، و"ليس للمودَع عنده أن يطلب أجرة على حفظ الوديعة، أو أجرة للمحل الذي وضعت فيه، إلا إذا اشترط ذلك عند الإيداع، أو جرى عرف خاص به"[100]، ولا يجوز للمودَع عنده أن يستعمل الوديعة أو يرتب عليها حقًّا لغيره، بدون إذن المودِع"[101]، وعلى المودَع عنده رد الوديعة ومنافعها وثمارها إلى المودِع عند طلبها في أي وقت[102]، ومع ذلك، تدق التفرقة بين الإيجار والإيداع في بعض الحالات، الأمر الذي أثار خلافًا في الفقه والقضاء حول التكييف الصحيح لها، من هذه الحالات:

46- أ - إيجار الخزائن الحديدية: (Contrat de coffer - fort)[103]:

تعد المصارف - في أماكن خاصة - خزائن تؤجرها لعملائها لإيداع ما يخشون عليه من المقتنيات الثمينة، أو الوثائق الهامة، ويتقاضى المصرف من العميل مبلغًا معينًا مقابل ذلك، ويسلمه مفتاح الخزانة دون أن يطلع على ما بداخلها، ويحتفظ بمفتاح آخر لاستعماله في حالات الضرورة القصوى؛ كالحريق والفيضان.. إلخ، والمصرف ملتزم بالمحافظة على الخزانة، واتخاذ الإجراءات الكفيلة بإبقائها في حالة جيدة، فما طبيعة هذا التعاقد؟

كان الرأي الغالب في الفكر القانوني وفي أحكام القضاء يعتبر أن هذا عقد إيجار، وليس عقد إيداع[104]؛ ذلك أن المصرف يسلم المستأجر مفتاح الخزانة ليضع فيها ما يشاء، فلا يتسلم منه ما يريد إيداعه، ولا يتعهد برده، ومع ذلك كانت بعض الأحكام - مع تكييفها العقد بأنه إجارة - تخضعه لأحكام خاصة بالإيداع، فتعتبر المصرف مسؤولًا عن تلف أو اختفاء الأشياء المودَعة بالخزانة، إلا في حالة القوة القاهرة[105].

غير أن هذا الرأي أصبح مرجوحًا، وغلب عليه رأي آخر يذهب إلى أن هذا العقد إيداع لا إجارة؛ لأن نية الطرفين انصرفت أساسًا إلى إلزام المصرف بالمحافظة على الخزانة، والعميل إنما تعاقد مع المصرف لاعتماده على أن واجب الحفظ يمثل الجانب الجوهري في هذا العقد[106].

وقد صادف هذا الرأي نقدًا شديدًا - مثل سابقه - لأن المصرف لا يعلم شيئًا عن محتويات الخزانة، ولم تنتقل حيازتها إليه، وإنما تظل الحيازة للعميل[107]؛ ولذلك رأى البعض أن هذا العقد هو استئجار للخزانة، ثم هو وديعة للخزانة عند المصرف[108]، ورأى البعض الآخر أنه عقد مختلط، تجتمع فيه الوديعة مع الإيجار[109]، وذهب رأي إلى أنه عقد من نوع خاص، يمكن تسميته: "عقد الحفظ، أو الحراسة Contrat de garde"[110]، أما محكمة النقض الفرنسية فلم تعُدْ تهتم بإلحاق هذه العملية التعاقدية بأحد العقود المسماة، وإنما تعتبر أنه عقد مستتر (Contrat de garde)، ينشأ عنه "التزام بنتيجة"[111]، وفي حكم حديث جدًّا، اعتبرت المحكمة - فيما يبدو من عباراتها - أن التزام المصرف بالحفظ "التزام بوسيلة"[112].

وقد نظم قانون المعاملات التجارية "إيجار الخزائن" بالمواد (467 - 477)، فأخضعه لمزيج من أحكام الإجارة وأحكام الإيداع، منضمًّا بذلك إلى أحدث الأفكار القانونية وأحكام القضاء المعاصر.

47- ب - عقود المخازن والمعارض والمواقف: إذا اتفق تاجر مع صاحب مخزن أو "ثلاجة" على أن يضع هذا التاجر بضاعة له في المخزن أو في الثلاجة لمدة معينة، لقاء مبلغ معلوم، فما طبيعة هذا التعاقد؟ للإجابة عن هذا السؤال ينبغي أن نحلل نصوص الاتفاق: فإذا ثبت أن صاحب المخزن أو الثلاجة يلتزم بتسليم البضائع من التاجر، وردها له، والمحافظة عليها - كان العقد إيداعًا بأجر، وعلى العكس من ذلك: إذا كان صاحب المخزن أو الثلاجة لا يلتزم بأكثر من أن يجعل تحت تصرُّف صاحب البضاعة مكانًا يضع فيه بضاعته، ويتولى بنفسه المحافظة عليها، كان العقد إيجارًا، وليس وديعة[113]، وينطبق نفس الحكم على الاتفاق الذي يقضي بأن يضع الشخص سيارته في أحد المواقف التي يقدمها بعض الأشخاص لقاء أجر معين؛ فإن كان صاحب الموقف لا يلتزم بأكثر من وضع مكان تحت تصرف السائق، عُدَّ هذا العقد إيجارًا، وباتباع نفس المعيار يمكن تكييف العقد الذي يتفق فيه أحد العارضين مع إدارة المعرض على تخصيص مكان له، يعرض فيه بضاعته أو فنه أو مخترعاته، لقاء مبلغ معلوم؛ فإن كانت المعروضات في عهدة إدارة المعرض، وتلتزم بالمحافظة عليها، يكون العقد إيداعًا، وعلى العكس من ذلك يكون العقد إيجارًا إذا لم تلتزم إدارة المعرض، أما إذا التزم بتحديد المكان، والمحافظة على السيارة، فالعقد يكون إيداعًا[114]، بغير وضع المكان المحدد تحت تصرف العارض، وتترك له مهمة المحافظة على هذه المعروضات[115].

48- رابعًا - الإيجار والمقاولة: تنص المادة (872) من قانون المعاملات المدنية على أن: "المقاولة عقد، يتعهد أحد طرفيه بمقتضاه بأن يصنع شيئًا أو يؤدي عملًا، لقاء بدل يتعهد به الطرف الآخر"، ويبدو من هذا التعريف أن عقد المقاولة يختلف اختلافًا جوهريًّا عن عقد الإيجار الذي يتمثل في: "تمليك المؤجِّر للمستأجر منفعةً مقصودة من الشيء المؤجَّر، لمدة معينة، لقاء أجر معلوم"، فلا محل إذًا للخلط بينهما.

ومع ذلك عرضت حالات أمام الفقه والقضاء، التبس فيها الإيجار بالمقاولة، الأمر الذي اقتضى تحليل كل حالة وبيان طبيعتها، من هذه الحالات:

أ - نقل المسافرين بالسيارات أو القطارات أو السفن أو غير ذلك من وسائل المواصلات: هل يكيف بأنه عقد إجارة للمكان المخصص للمسافر، أو بأنه عقد مقاولة يلزم الناقل بأداء عمل معين؟ لقد استقر الفقه والقضاء على إخضاع هذا العقد لأحكام المقاولة؛ لأن الناقل هو الذي يملِك السيطرة الكاملة على وسيلة النقل[116].

ب - عقد النزول في فندق: لا يجوز وصفه بأنه إجارة للمكان المحدد للنزيل؛ لأن إدارة الفندق تقدم له خدمات هامة، وتراقب جيدًا حسن استعماله للفندق، وما فيه، والتزامه بعدم مخالفة ما تضعه من تعليمات[117].

ج - استئجار سيارة مع سائقها: يعتبر إجارة ما دام المستأجر مستقلًّا عن مكتب التأجير، وهو الذي يلقي بأوامره على السائق[118].

د - استئجار مقعد في ملعب أو مسرح أو نحو ذلك: اعتبر عقد مقاولة رغم تسميته "إجارة"؛ لأن العنصر الجوهري في التعاقد هو ما يقدمه الملعب أو المسرح من عروض[119]، وينطبق نفس الحكم على الاشتراك في خدمة الهاتف أو الفاكس أو المياه أو الكهرباء أو الغاز، أو ما شابه ذلك[120].

هـ - الاتفاق مع إحدى الصحف على استئجار محل فيها للإعلان، مقابل مبلغ معين: لا يعتبر عقد مقاولة، بل هو عقد إيجار[121]، أما الاتفاق مع مالك بناءٍ على نشر إعلانات على حوائط البناء أو فوق سطحه: فإنه يكون عقد إيجار إذا اقتصر على تمكين المعلِن من القيام بما يتطلبه وضعُ الإعلان، أما إذا التزم المالك بإجراءات وضع الإعلان فإن العقد يعتبر عقد مقاولة[122].

49- خامسًا - التمييز بين عقد الإيجار وحق الانتفاع: بين الإجارة وحق الانتفاع نسب قريب: فإذا كان "الإيجار تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجَّر[123]، فإن "الانتفاع حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص الغير، واستغلالها ما دامت قائمة على حالها"[124]، وإذا كانت المنفعة في الإجارة تكتسب بعمل قانوني، هو عقد الإيجار، فإن حق الانتفاع يمكن أن يكتسب كذلك بعمل قانوني (المادة 1334 معاملات)، وإذا كانت الإجارة مؤقتة بمدة معلومة (المادة 755 معاملات)، فكذلك حق الانتفاع ينتهي "بانقضاء خمسين سنة، ما لم ينص سند إنشائه على مدة أخرى"[125]، وإذا كان "الشيء المؤجر أمانة في يد المستأجر.. وعليه أن يحافظ عليه محافظة الشخص العادي"[126]، فإن على صاحب حق الانتفاع "أن يُعنى بحفظ الشيء المنتفع به عناية الشخص المعتاد"[127]، و"إذا انقضت مدة إيجار الأرض قبل أن يدرك الزرع لسببٍ لا يدَ للمستأجر فيه، ترك بأجر المِثل حتى يتم إدراكه وحصاده)[128]، فكذلك "إذا انقضى الأجل المحدد للانتفاع، وكانت الأرض المنتفع بها مشغولة بزرعه، تركت الأرض للمنتفع بأجر المثل حتى يدرك الزرع ويحصد"[129]، وفي إيجار الأراضي الزراعية يلتزم المستأجر بإجراء "الإصلاحات التي يقتضيها الانتفاع المعتاد بالأرض، وصيانة آلات السقي، والمصارف، والطرق، والقناطر، والآبار"[130]، ولا يختلف الأمر بصدد حق الانتفاع؛ ذلك أن:

"1 - المنتفع ملزم أثناء انتفاعه بالنفقات المعتادة التي يقتضيها حفظُ العين المنتفع بها، وأعمال الصيانة، 2 - أما النفقات غير المعتادة والإصلاحات الجسيمة، التي لم تنشأ عن خطأ المنتفع، فإنها تكون على المالك"[131]، وإذا كان من المقرر أنه: "لا ينتهي الإيجار بوفاة أحد المتعاقدين"[132]، فإن قانون المعاملات المدنية لم يعتبر "موت المنتفع سببًا من أسباب انتهاء حق الانتفاع؛ أخذًا بما ذهب إليه الشافعية والحنابلة والمالكية من أن المنافع تورث باعتبارها أموالًا؛ (المغني ج 6 ص 42، والذي جاء به أن موت المكتري - أي المستأجر - وهو مالك للمنفعة، لا يترتب عليه انتهاء عقد الإيجار)، وقد خالف ذلك الحنفيةُ، المادة (35) من مرشد الحيران"[133].

50- ومع ملاحظة هذا التشابه الكبير، توجد في فقه القانون فروق جوهرية بين عقد الإيجار وحق الانتفاع، منها:

1- حق المنتفع حق عيني، بمعنى أنه يوزع السلطات المقررة للمالك على ملكه، فينتزع منها حق الاستعمال وحق الاستغلال، ويقررها للمنتفع، ولا يُبقي لمالك العين بعد ذلك إلا حق التصرف؛ ولهذا يسميه القانون "مالك الرقبة"، ومن هنا يمكن القول:

إن العمل القانوني الذي يكتسب به حق الانتفاع قد أنشأ أولًا حقًّا شخصيًّا بين مالك العين والمنتفع، محله انتقال هذا الحق، وبمجرد تنفيذ هذا الالتزام الشخصي ينشأ حق آخر من طبيعة مختلفة، هو حق عيني قرره القانون، يمنح المنتفع سلطة مباشرة على الشيء محل حق الانتفاع، يتيح له استعماله واستغلاله[134].

والأمر جدُّ مختلف فيما يتعلق بالإجارة: ذلك أن عقد الإيجار لا ينشئ إلا حقًّا شخصيًّا؛ أي: رابطة قانونية بين المؤجر والمستأجر، وتنفيذ العقد لا يترتب عليه تغيير طبيعة هذا الحق الشخصي، ولا إنشاء حق جديد، عيني أو شخصي، وإنما تترتب بمقتضى العقد التزاماتٌ مستمرة ومتبادلة على عاتق كلٍّ من الطرفين، حتى إذا انتهى تنفيذ هذه الالتزامات المتبادلة بواحد من أسباب انتهاء عقد الإيجار، انتهت تبعًا لذلك الرابطة القانونية بين المؤجر والمستأجر[135].

ولذلك حرص قانون المعاملات المدنية على إبراز هذا الفرق، حين نص في المادة (1333) على أن "الانتفاع حق عيني للمنتفع، باستعمال عين تخص الغير، واستغلالها، ما دامت قائمة على حالها"، وحين نص في المادة (110) على أن "الحقوق العينية الأصلية هي حق الملكية والتصرف والانتفاع والاستعمال والسكنى والقرار (المساطحة) وحقوق الارتفاع والوقف وما يعتبر كذلك بنص القانون"، بينما نص في المادة (124) على أن "تتولد الالتزامات أو الحقوق الشخصية عن التصرفات والوقائع القانونية"، وفي المادة (761) على أن "يلتزم كل من المتعاقدين بتنفيذ ما اشتمل عليه العقد (أي الإجارة) بصورة تحقق الغايةَ المشروعة منه"، وفي المادة (787) على أنه "لا يجوز للمستأجر أن يؤجر الشيء المؤجَّر كله أو بعضه إلى شخص آخر إلا بإذن المؤجِّر أو إجازته".

2- "يكسب حق الانتفاع بعمل قانوني، أو بالشفعة، أو بالميراث، أو بمرور الزمان"[136]، بينما ينحصر حق المستأجر في مصدر واحد، هو العقد[137].

3- حق المنتفع يكون بعوض في بعض الحالات، ويكون بغير عوض في حالات أخرى، بينما حق المستأجر لا يكون إلا بعوض معلوم "وإذا كانت الأجرة مجهولة، جاز فسخ الإجارة، ولزمت أجرة المثل عن المدة الماضية قبل الفسخ"[138].

4- "لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وَفْقًا لأحكام القوانين الخاصة به"[139]، وعلى عكس ذلك: "إذا تم عقد الإيجار صحيحًا، فإن حق الانتفاع بالشيء المؤجَّر ينتقل إلى المستأجر"[140].

ولم نشأ أن نذكر بعض الفروق التي يوردها الشراح عادة بين حق الانتفاع وحق المستأجر، ويعتبرونها جوهرية، مثل: انقضاء حق المنتفع حتمًا بموته، على العكس من حق المستأجر الذي يورَث عنه، إلا إذا كانت شخصيته محل اعتبار خاص[141]؛ وذلك لأن قانون المعاملات المدنية لم يعتبر موت المنتفع سببًا من أسباب انتهاء حق الانتفاع.

وعلى أية حال: إذا التبس الأمر، فادعى أحد المتعاقدين أن الاتفاق إجارة، وادعى الآخر أن الاتفاق أكسبه حق انتفاع، فقد يظهر من ظروف التعاقد ما يحسم النزاع[142]، وإلا طبق المعيار الذي تضمنته المادة (258/ 1) من قانون المعاملات المدنية: "العبرة في العقود للمقاصد والمعاني، لا للألفاظ والمباني"، والمادة (266/ 1): "يفسر الشك في مصلحة المدين"[143].

51- أما الفقه الإسلامي: فعلى الرغم من أنه يستعمل مصطلحات وعبارات تتقارب مع مصطلحات القانون وعباراته، فإنه يحدد لها مفاهيم مختلفة؛ ولهذا ينبغي قبل مقارنة ملك المنفعة بحق الانتفاع أن نبين المراد من كل منهما:

1- تمليك المنفعة: عبارة عن الإذن لشخص في أن يباشر الانتفاع بنفسه، أو يمكِّن غيره من الانتفاع بعِوض؛ كالإجارة، وبغير عوض؛ كالإعارة[144]، ولا تملك المنفعة إلا بأسباب خاصة، هي: الإجارة، والإعارة، والوصية بالمنفعة، والوقف[145].

مثال تمليك المنفعة: الاتفاق بين المالك والمستأجر على إجارة عين معلومة، لمدة معينة، بأجرة محددة، فإذا تم عقد الإيجار صحيحًا نافذًا، فإن حق الانتفاع بالشيء المؤجر ينتقل إلى المستأجر[146]، باعتباره قد تملَّك المنفعة طوال المدة المتفق عليها، وبمقتضى تملُّكه لهذا المال المجازي[147]: يجوز للمستأجر أن ينتفع بالعين بنفسه، كما يجوز له أن يمكِّن غيره من هذه المنفعة بعِوَض - كأن يؤجرها للغير - أو بدون عوض - كأن يعيرها لآخر، بحيث لا تتجاوز المدة المقررة لانتفاع الغير في الحالتين تلك المدة المتفق عليها بين المالك والمستأجر، وبحيث لا يتجاوز نطاق هذا الانتفاع حدود الانتفاع الأصلي الذي تقرر بالشرط، أو جرى به العُرف[148]، وإنما جاز للمستأجر كل ذلك؛ لأنه ملك المنفعة، فيحق له أن يتصرف فيها تصرف المالك فيما يملِك، مع مراعاة الحدود التي تناولها الاتفاق، أو جرى بها العُرف والعادة[149].

2- حق الانتفاع - ويعبِّر الفقهاء عنه غالبًا بمِلك الانتفاع، أو بتمليك الانتفاع - هو: الإذن لشخص في أن يباشر الانتفاع بنفسه فقط، "ويمتنع في حقه أن يؤاجر أو يعاوض بطريق من طرق المعاوضات"[150]، وسبب حق الانتفاع أعمُّ من سبب ملك المنفعة؛ فهو يثبُت ببعض العقود؛ كالإعارة، ويثبت بالإباحة الأصلية؛ كالانتفاع من الطرق العامة، والمساجد، ومواضع النسك، ويثبُت كذلك بالإذن من مالك خاص في استعمال بعض ما يملِك[151].

مثال حق الانتفاع: منح أحد الطلبة سكنًا مجانيًّا في المدينة الجامعية، فإذا شغل هذا الطالب السكن المخصص له، فإنه يملِك الانتفاع به ما دام الإذن ساريًا، دون أن يملِك عين السكن، ولا منفعته، بمعنى أنه يحق له الانتفاع بنفسه فقط، ولا يحق له أن يمكِّن غيره من هذا السكن، بعِوض أو بدون عِوض.

52- من هذا العرض الموجز يتضح أن حق الانتفاع في الفقه الإسلامي يختلف عن حق الانتفاع في القانون اختلافًا جوهريًّا؛ إذ إن حق الانتفاع أو مِلك الانتفاع أو تمليك الانتفاع في الفقه إنما هو حق قاصرٌ ضعيف محدود، لا يسوغ لصاحبه أكثر من الانتفاع المجرد؛ لأنه رخصة لا تتجاوز شخص المنتفع[152]، بينما حق الانتفاع في القانون يتيح للمنتفع استعمال الشيء بنفسه، واستغلاله بطريق التنازل عنه للغير، معاوضة أو تبرعًا؛ فهو حق أصلي قوي، يجرد المالك طوال مدة الانتفاع من مكنتي الاستعمال والاستغلال، ولا يبقى له غيرُ مكنة التصرف، فلا يكون له إلا ملكية الرقبة، وهي ملكية جردت - مؤقتًا - من كثير من المنافع[153].

وبِناءً على ذلك: فإن حق الانتفاع في القانون يقترب كثيرًا من ملك المنفعة في الشريعة، بينما يقترب حق الانتفاع في الشريعة من حق السكنى المقرر في القانون، ولا يحسُن الخلط بين مصطلح "حق الانتفاع" في الشريعة ونفس المصطلح في القانون؛ لِما بينهما من اختلاف جوهري في المدلول والمنشأ والأثر[154]، ولعل هذا الاختلاف كان سببًا سوغ لقانون المعاملات المدنية، ومن قبله للقانون المدني الأردني: أن يقيد المادة (13) من مرشد الحيران - وهي تعرف حق الانتفاع المترتب على ملك المنفعة - بوصف هذا الانتفاع بأنه "حق عيني" ليقربه من المصطلح الذي جاء في المادة (936/ 1) من القانون المدني السوري، والمادة (32) من قانون الملكية العقارية اللبناني[155].

ولنا عودة إلى هذا الموضوع عند بسط القول في طبيعة حق المستأجر - إن شاء الله تعالى.